Preguntas

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• Cómo determinar el valor de una propiedad en problemas?
  
  Los compradores de casa que están considerando comprar una propiedad en foreclosure deben obtener la mayor información posible del Banco, incluyendo el precio aproximado en el mercado.
  
  También es muy importante examinar la propiedad. Si no puede entrar a la propiedad que ha sido reposeída por el Banco, pregunte a los vecinos sobre la condición de la propiedad. También es posible hacer su propia comparación investigando propiedades parecidas registradas en el condado y en la oficina de tasadores, o en páginas de internet especializadas en el registro de propiedades.

• Cuándo es el mejor tiempo para comprar?
• son algunas de las razones frecuentemente más citadas para comprar una casa:
  
  Necesita una desgravación fiscal. La deducción de los intereses hipotecarios puede hacer la adquisición de vivienda muy apetecible.
  
  Usted espera que la propiedad se vaya a revalorizar con el tiempo.
  
  Usted puede hacer los pagos mensuales.
  
  Si usted planea estar en la casa el tiempo suficiente para que la casa se revalorice y alcance a cubrir los gastos de la transacción. Los costos de compra y venta de una casa incluyen comisiones de bienes raíces, gastos del Banco y gastos del préstamo que pueden llegar a ser hasta el 10% del precio de venta.
  
  Si usted prefiere ser propietario a ser inquilino.
  
  Si usted se puede encargar de los gastos de mantenimiento y los dolores de cabeza que éstos dan.
  
  No está muy preocupado por las caídas en el valor de la propiedad.
  
• Cuánto me puedo permitir?

Conocer cuánto podemos gastar es la primera regla antes de comprar casa, y eso va a depender de cuánto ingreso y cuánta deuda se tiene. En general, los Bancos no quieren que los compradores gasten más del 28% de su ingreso mensual bruto en su pago de hipoteca, o más del 36% en deudas.

Conviene consultar con varios Bancos antes de empezar a buscar la casa. La mayoría se van a mostrar muy felices al calcularle lo que usted puede gastar y pre-calificarle para un préstamo.

El precio que usted se va a poder permitir gastar en una casa va a depender de seis factores:

1. Ingresos brutos

2. La cantidad de efectivo que tiene usted disponible para el enganche, gastos de cierre y reservas requeridas por el Banco.

3. Sus deudas

4. Su historial de crédito

5. El tipo de hipoteca que seleccione

6. El tipo de interés actual

Otro número que los Bancos utilizan mucho para evaluar lo que usted se puede gastar en su pago mensual es el porcentaje de gastos-ingresos. Se determina calculando los gastos mensuales de vivienda, que consisten del pago principal de la hipoteca más los intereses del nuevo préstamo de la casa, impuestos de la propiedad y a seguranza ( se le conoce como PITI). Si tiene que hacer un pago mensual a la comunidad de propietarios (HOA), o pagos de a seguranza de hipoteca privada, ésto se añadirá a su PITI.

Esta proporción suele ser entre un 28 a un 33 por ciento, aunque a veces algunos Bancos lo suben en algunas circunstancias. La proporción total de deuda-ingreso debe de estar en un rango del 34 al 38 por ciento.

• Cuánto voy a gastar en mantenimiento?

Los expertos generalmente coinciden en hacer planes para gastar anualmente un 1 por ciento del precio de compra de la casa en reparar los desagües, sellar ventanas, reparar el camino de la entrada, y la multitud de tareas de mantenimiento que vienen con el privilegio de poseer una casa. Las casas nuevas van a costar menos de mantener que las casas más viejas.

También depende de que tan bien haya sido mantenida la casa a lo largo de los años.

• Dónde puedo obtener información de estadísticas en el mercado de vivienda?

Yo, como su Agente Licenciado de bienes raíces seré su buena fuente de información sobre el mercado de vivienda.

• Cuáles son los criterios de proporción de deuda-ingresos que se utilizan?

Un criterio común que utilizan los Bancos limita el pago de la hipoteca al 28 por ciento del ingreso bruto del comprador, y el pago de la hipoteca combinado con otras deudas, al 36 por ciento del total.

El hecho de que algunas personas que aplican para préstamos hipotecarios estén acostumbradas a gastar el 40% de sus ingresos en renta—y de que estén haciendo sus pagos a tiempo—ha forzado a algunos Bancos a ampliar su criterio y aumentar ése porcentaje de acuerdo a los ingresos del aplicante.

Como un experto agente en bienes raíces, yo le aconsejo a las personas que van a solicitar una hipoteca y que sienten que no van a calificar, a compensar los factores negativos ahorrando y dando un enganche mas grande. Las hipotecas con un 25 por ciento o más del precio de compra muchas veces permiten que se pidan menos verificaciones y documentos.

• Cuánto tiempo permanecen las bancarrotas y los foreclosures en el reporte de crédito?

Una bancarrota o un foreclosure pueden permanecer en el reporte de crédito entre 7 y 10 años.Algunos prestamistas pueden tomar antes en cuenta a un usuario que ha re-establecido buen crédito. Las circunstancias alrededor de una bancarrota también pueden influenciar la decisión del prestamista. Por ejemplo, si usted se fué a la bancarrota porque su empleador tenía dificultades financieras, su prestamista puede ser más receptivo. Si, no obstante, usted se fue a bancarrota porque agotó sus líneas de crédito y estaba viviendo por encima de sus posibilidades, el prestamista probablemente se inclinará a ser menos flexible

• Qué es el programa de Fannie Mae low Down?

Fannie Mae está ampliando la disponibilidad de préstamos con un enganche bajo en un esfuerzo por ayudar a más personas de todo el país a calificar para una hipoteca.

Dos nuevos programas van a ayudar a éstos compradores potenciales a superar dos de los obstáculos más comunes para la adquisición de vivienda, ahorros bajos e ingresos modestos.

Para resolver las dificultades de muchos primeros compradores de ahorrar para el enganche, Fannie Mae presentó Fannie 97. El programa proporciona el 97 por ciento de financiamiento con una hipoteca fija a 25 o 30 años a través de fannie Mae’s Community Home Buyers program.

El programa nuevo de Fannie Mae Start-Up Program va a ayudar a compradores con el 5 por ciento de enganche y cualquier nivel de ingresos. Los solicitantes no necesitan tener tantos ingresos para calificar y necesitan menos dinero para los gastos de cierre que con hipotecas tradicionales. Los solicitantes recibirán una hipoteca fija a 30 años con los pagos del primer año más bajos que los del resto de la hipoteca.Freddie Mac, homólogo de Fannie Mae, también ofrece programas con un enganche bajo.

• Que tanto necesita saber mi Agente de Bienes Raices?

Como agente de bienes raíces diría que lo más que se les informe, lo mejor que voy a poder negociar en su nombre. No obstante, el grado de confianza que usted me pueda tener debe de ser paralela a su obligación legal...

Como Licenciado en bienes raíces, trabajando para compradores tienen tres opciones posibles: puede representar a los compradores únicamente, por lo que se le llama ”single agency,” puede representar al vendedor exclusivamente llamado” sub-agency,” o puede representar al comprador y al vendedor en lo que se suele llamar “transactional Agency.”

Algunos estados requieren que los Agentes revelen todas las relaciones posibles antes de hacer una transacción de bienes raíces. Este es un resúmen de los tres tipos básicos:

“En una relación tradicional, los agentes de bienes raíces y los corredores tienen una relación fiduciaria con el vendedor. Sea consciente de que el vendedor paga la comisión de los dos agentes, no solo del que lista y enseña la casa, sino también del sub-agente, que es el que trae a los compradores a la mesa”.







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Mark McLaughlin, REALTOR®  GRI, SRES, RSPS, GREEN, ePRO, AHWD, CBR